2021年的房地产市场，面临的是个冷到极致的季节。
中国经济正处在经济结构转型的关键性节点上，受到黑天鹅新冠疫情的冲击影响，出现阶段性下滑，房地产作为国内经济关联极深的行业，面对这样的节点，不得不随着经济大趋势进行颠覆性的调整。
金融管控政策加上二手房指导价的组合拳打下来，整个楼市迅速进入冰点，流动性几乎停滞，未来很长一段时间，楼市都将面临着房价下行压力。
以往人们相聚，会聊房子涨了多少，在哪儿又买了一套房等等，随着今年的严管控和房企各种花式暴雷，相聚的话题慢慢转变为房价会不会降，降的话会降多少？现在是不是卖房的好时候？现在能买房么？
人们对市场的信心出现了一些裂缝。
手持多套房源的人必定期望房价坚挺，然后刚需人群或者一直觉得房价高企的人群则希望房价能够下跌或者进入更加合理的低价空间。
可是，如果房价真的下跌，会有什么样的影响和后果呢？
在讨论房价下跌这个话题的时候，我们要先统一一个关于房价下跌的共识。
因为在每个人的认知里，房价下跌的概念是不同的。
所以，我们要有两个统一的概念，然后再开始深入的探讨。
第一个概念共识：我们要知道，房子不是消费性商品而是耐用性商品，并且具有资产属性的商品。
这句话什么意思呢？我来详细解释一下。
衣服，食物等这类一次性消耗的属于消费性商品，他们的价格下跌就很好理解，跌了多少多少钱，下降了百分之多少。
而房子，是具备资产属性的，对于消耗性商品汽车来说，一辆车用了10年，或者跑了60万公里，它就报废了，不具备任何资产属性，但是一套房子，10年后仍是有价值的，是人们手里的固定资产。
所以，对于资产属性的房子而言，房价横盘，一年不变，比如说今年两万，明年还是两万，就已经是事实上的降价了。
这个其实很好理解，就像你把钱买入股票，原始本金放了两年没有变化，没有收到任何利息，你就已经在损失了。
把楼市按照股市去理解，就能明白了，因为它是资产，且在目前的经济环境中，还具备一定的金融属性。
尤其是对于按揭客户来讲，一旦入手房源，银行按揭贷款的利息就是你的负债投入，房价横盘无上涨的话，已经是事实性的赔钱了。
因此，房价不涨就是降，这个是我们的第一个共识。
第二个概念共识，人们口中常说的价格下跌，比如说某城市房子均价有１０％的下跌。
这个数据首先是指某城市的市场均价，不单指某个楼盘。
我们研究个体没有任何意义，要说的是一个城市房价的均和指数。
同时，结合第一个共识，房价不涨就是事实性的下跌，那么房价下跌10%，就不仅仅是房价下降这么简单了，这在经济雪中，属于房子的流通性价格下跌，因为房子的资产属性，这种下跌是指人们手中的资产贬值了。
这便是我们需要形成的第二个共识，房子流通性价格下跌是指人们的资产贬值。
这个资产贬值，就是人们通常说的房价下跌了多少。在这两个共识的基础上，我们按照人们通常议论的下跌（其实是资产贬值）幅度来区分探讨。
按照市场经济行为，主要有有以下几个浮动区间：
1、楼市均价下跌１０％，属于市场经济的正常性浮动；
2、下跌20%左右，属于勉强可承受性下跌；
3、下跌30%左右，属于极度危险性下跌；
4、下跌40%、超过50%，则属于经济领域系统性风险下跌。
大家注意我的用词，危险性和经济领域系统风险性差别不是一般的大，前一个危险性针对的是楼市主要参与者，比如说开发商、购房者和银行。
而经济领域系统性风险针对的是全国经济领域的系统崩裂危险房价暴跌，涉及到非楼市参与者，覆盖全国民众甚至国外经济关联者。
这是因为，中国房地产市场的地位，中国国民支柱产业。
为何这样定位？
因为房地产关联一个中国城市经济，实在是太深了！
它关联着城市当地的土地财政和税收，对于城市的发展规划，市政建设，配套交通，教育医疗等等至关重要。没有房地产投资市场的强力拉动，中国经济发展，城市更新，工业化进程，基础民生保障以及让全民奔小康的钱从哪儿来？
所以说，楼市价格的涨跌，不只是房地产一个行业的事情。 也不仅是牵涉到它的上下游企业，比如说建材行业，银行，购房者等等，其实还包括了整个社会消费品的物价、人们的工资以及社会购买力等经济社会环境。
这些大家都清楚了之后，我们就开始细说房产价格下跌（楼市资产贬值）可能带来的各种经济影响，在此，欢迎各位读者朋友共同探讨，客观留言，文明交流。
第一点，笔者认为房价快速下降，也就是流动性价格下降，直接破坏的是一个城市通过很多年积累的市场信心，经济积累和发展成果。
我们先讨论房价下跌10%-20%这个区间的影响。
前面已经说了，这个是市场勉强可接受范围内的市场经济正常浮动，但是一旦有下跌趋势，最先影响的就是楼市所有参与群体的市场信心，也可以理解为楼市参与者的房价正向预期。
当开发商和购房者都认为房价会降，这时候会出现什么情况？
我们暂且把楼市看作股市，房企就是股市（楼市）的资本大佬，手握大量资本（房源），购房者就是股市（楼市）的散民，当股价（房价）下跌，资产肉眼可见的贬值，资本大佬会开始折价抛售，同时不再建仓（不再拿地），股民则闻风心颤，着急出手，最终形成刚性挤兑，股价下滑趋势加剧，人人撤场。
这个时候，就是楼市的刚需也不敢入场了吧，股市有追涨杀跌，楼市完全一样，这个行内人更有心得，尤其是房地产营销板块，通常低价开盘，低开高走，越涨价卖的越好，人们看到涨价预期，入手更快，一旦房价下跌，反而纷纷退场。
所谓楼市与股市，市场价格浮动除了供需变化之后，都脱不了人性喜涨恶跌的重要影响。
当开发商都折价出售，就会形成恶行竞争，本来利润就很薄的商家继续开发下去就会赔的底朝天，所以就会出现各种形式，数量的烂尾楼。
烂尾楼锁定了市场参与者的大量资金，却是废弃资产，满地砖头。
不仅影响城市形象，也是所有购房者们难以承受的痛。对于政府来说，甚至会影响到当地社会的稳定与繁荣。
除了出现烂尾楼，开发商们还会减少拿地或者不拿地，这样下去，政府的财政收入和楼市相关税收大幅减少，城市基础建设和市政公共配套，交通建设等会滞后或停滞，进一步影响到人们的日常生活和社会商业运营。
我们接着说，如果房子的流动性价格下跌３０％会出现什么情况？
先来引用中国房地产开发企业融创老板孙宏斌在2018年说过这么一句话：“假如整体房价跌了30%及以上，我们就都死了。”
在2019年底融创集团的业绩发布会上，孙宏斌表示他看好中国房地产行业未来的发展，但是中国房地产规模已经很大，以后融创会集中做高端改善型项目，而且中国房价在未来几年内不会出现暴跌，如果整体房价下跌了30%以上，那么我们房地产公司就都会破产。
这真是句超级大实话。
市场上很多人叫嚣着高房价给人们带来多样的不幸，什么压力大，生活质量差等等，一直盼着房价下跌，最好一步跌到位，直接回到１０多年前的价格上。
可以坦白的说，这些人完全不懂经济也不懂房地产。
是个完完全全的利己和狭隘主义者。
他们只看到了房企赚的利润，只仰视高位的房价所带来的无力感，却不明白正是由于楼市经济的强力拉动，国家经济才得以腾飞，从而保障了基础民生，城市发展，科技创新，国防进步，产业发达等等一系列利好。
他自私的内心仍旧期待着，蠢蠢欲动的为房价下跌而欢呼雀跃，却不知道房价真是下跌３０％所可能带来的毁灭性的灾难。
首先，房价下跌30%，第一个惊慌的就是银行，它面临的是大批坏账，或系统性金融风险的开启！
我们暂且以100万的房子为例，30万首付付给开发商，把期房抵押给银行贷出70万贷款，银行会提前拨账给开发商。
当房价下跌30%，意味着抵押给银行的标的物价值也只有70万了，先不说会不会继续跌，从购房者角度来讲，断供把房子给银行也就70万，自己继续还贷则要还70万加上数十万的利息，完全是赔本的买卖。
这个时候，绝大部分房产持有群体，在这种情况下会选择断供弃房，凭什么只值70万的房产让我还100多万？ 而房价下跌，不是个别案例，而是一种区域现象，降30%，必然出现的，不仅仅是投资群体放弃房产求止损，就连刚需群体，也会开始断供，因为一旦跌势不停，很快就会资不抵债，还不如尽早放弃减轻负担。
所以，30%的房价下跌，银行就面临系统性风险了，很可能房产按揭个贷全部沦陷，收到只是一大堆价值贬损的楼房。
到了这个阶段，会对房产市场其他参与者造成什么样的影响？
比如说开发商，30%的下跌远超了它能赚取的利润百分比，已经完全是赔本买卖，卖一套陪一套，及时止损房价暴跌，停滞开发，对项目地块的投入全面停滞才是明智之举。所以，开发端，资本会彻底撤出房地产行业。
而楼市的另一个重要参与者，土地的供给方，当地政府，则会面临着土地流拍，楼市税收大幅下降，地产财政亏空，金融系统出现风险，商企经营环境恶化，城市基础建设停滞，民生保障受到损害等等一系列问题，甚至引发社会动荡。
而楼市消费者，投机者就不必说了，完全被套死，手持多套房源的中产阶级资产贬值，多数弃房断供，一夜回到解放前。就是刚需群体，没有买房的此时也不敢入场，有房的还着月供也会心疼的滴血。
当银行金融系统崩坏，开发商跑路或停滞开发，烂尾楼出现，弃房断供频出等等，整个市场信心完全丧失，房地产行业进入大萧条状态，关联的上下游企业开始倒闭萎缩，工程商，合作单位等等纷纷倒闭，人员失业，收入下降，生活基础必需品则会随之大涨，人们的生活水平全面下滑。
这个阶段的房产作为资产完全丧失资产价值，资产泡沫彻底破碎，价格体系开始崩溃，有价无市的情况进一步恶化。积压的资产出现的负债问题从个体蔓延至群体，整个地区和城市的房产相关产业受到波及。
所以说，房价下跌30%，已经是房地产市场十分凶险的阶段了。
最具代表性的，就是1990年在邻国日本出现的“平成萧条”，就是从房产价格跌破30%，正式开始的，而至今日本也没能从这次因为房产跌价导致的国家性经济萧条中，完全恢复。
1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。
股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，但是没有一个人敢买了。
商品不再是炙手可热，人们都在紧衣缩食。 企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。
在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。
这里要问一句：那些动不动就说希望中国房价跌30%，最好跌到十几年前的群体，是不是应该重新思考自己的立场和态度？
难道你们希望自己的祖国也走上日本的萧条之路？
所以房价下跌，正确的状态有两种：
一种是房价停滞；
一种是房价增长低于社会平均利润水平，也就是银行定存利率。
这两种情况出现，那就是房价正在合理并且平稳的下跌。
流通价格直接出现下跌至３０％，在本质上是房产的市场价值高度折损，比跌价可怕的多，是一种流通资产在高速贬值，很容易因为市场信心和工序关系的崩溃而导致中国国内整个资产体系的崩溃。
那么下跌40%-50%对中国经济所产生的毁灭性危害就不用再多说了吧。
我们都知道，中国房地产市场经历了黄金发展期之后，随着房地产市场调控的持续升级，“房住不炒”和“三稳”（稳地价，稳房价，稳预期）是政府相关部门给楼市下的指导性定位。
房地产市场维稳和有序健康的发展，是中国经济改革转型过程中极为关键的一步，也是国家一些城市经济环境一步步摆脱土地财政的必要性措施。
所以，在楼市未来的发展道路上，一定不会出现房价下跌30%或者更低的情况。理想的楼市软着陆方式是：在强有力的管制之下，房价保持一段时间的横盘，后期根据城市板块的不同，出现房价基本面的分化。
不管是大小城市，目前房价能够保持横盘已是很不容易了，咱们前面分析过，这已经算是事实上的下跌了。
在未来的城市发展中，根据城市不同板块的设计规划，有潜力能够持续吸纳人口流入的区域，房价仍有上涨的空间，而老龄化严重，人口流失较多且严重依赖土地财政的城市，则要小心应对因房价下跌而带来的经济环境被破坏和当地金融系统性风险等问题了。
人们之所以说目前的楼市乱象尽出，就是因为不同城市不同板块的楼市表现差别极大，这是中国楼市开始持续分化的结果，具体表现为有的城市政策持续高压管控，成交却仍火爆异常，有的城市不断释放流动性，出台政策引流人才，房价却仍有下滑的趋势。
写在最后： 希望我的分享能给各位读者朋友一些帮助和启发。以上内容，有部分引用头条大V：熊猫贝贝小可爱的相关文档，在此表示感谢。如有疑问，欢迎留言关注互动，文明交流，有问必答。我是@郝景， 资深地产人，财经领域爱好者，宏观政策研究者还请各位读者朋友多多支持。拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。喜欢此文，欢迎关注我。
