在年度直播上半场，我们重点回顾了2022年及更早之前的深圳楼市行情，旨在通过已经发生的事件，为大家解读周期性的规律。
下半场，我们将对2023年的深圳楼市展开预测。
下面根据直播中的节奏，跟大家回顾直播中的内容干货。另外12月31日，今年最后一场面授课会准时开班，想提前抓住2023年楼市机会，想持有或优化资产的粉丝，想学习系统有用的房产知识，可以私信了解。
-楼市预测篇
全国楼市政策整体环境，持续从严还是有望松绑？
新冠“乙类乙管”的影响
新冠重点影响一些人群聚集、人员流动行业，如旅游、交通、运输等，如今不再限制人口流动，不再限制人口聚集，这对盘活整个经济环境来说会是一个利好信号。
举个例子，之前有不少学员报名了面授课，临开课却来不了，因为被封控了。以后这种情况就不会出现了。
东莞全域放开限购的影响
东莞、佛山两个城市，没办法跟深圳和广州竞争，但它们可以跟中山、珠海等城市整一整，东莞全域放开限购的目的，也就是在抢开局的背景下，在房地产推动经济增长方面拿下一城。
东莞限购政策时间图
东莞的本次抢开局，对深圳没什么影响，但对于惠州、中山这种城市来说是致命伤。广州、深圳属于两个有明显赚钱效应的城市，东莞和佛山曾经有过阶段性赚钱效应，但效应越来越弱，楼市机会越来越少——中山、惠州再其次，大家已经对它们的楼市心如死灰。东莞全域松绑调控，会令中山、惠州的房价雪上加霜。
广州指导价“取消”的影响
实际上，广州当年执行指导价，也仅限于一部分楼盘。执行一段时间以后，就偷偷摸摸没再执行了，这属于心照不宣的事情。
大概在今年上半年，就有一部分楼盘可以按照市场价贷款，只是市场上不让公开说。
至于为什么如今在没有官宣、大家没有准备的情况下，突然撤掉平台上的指导价——这也是广州抢开局的手段。
2023年楼市方向预判
上半场的跨年直播，我跟大家讲过《金融十六条》对房地产行业的重要影响，现在政策对行业的全面支持力度已经全面铺开。
2023年的房地产行业，会比2022年更好、政策更宽松。
悬在行业头上的多把利剑已经撤掉，在新的一年，即使深圳松绑调控没有大家预期得那么快，也不用着急，晚点我会在直播中解读深圳松绑具体细则的可能性。
年底刚需准备上车，或者着急换房的同学，可以直接报名面授课。12月31日是我今年最后一场面授课的开课时间，希望你也能抢到个好开局。
深圳楼市的调控趋势：参考价、名额、首付比例
深圳调控收紧、松绑的规律
2015年-2020年是深圳上一个五年周期，在此期间，深圳真正有实质性松绑调控是2019年双十一，直接废除总价豪宅线。
2016年国家全面放开二胎，到2019年，好多人的孩子刚好两三岁，双十一的新政便是一个定向松绑政策，结果2020年深圳房价涨疯了。再到2020年“715新政”调控收紧，整个大宽松环境只有八个月时间。
大家记住一句话，深圳大部分时间都在从严调控，偶尔才会松一个口子，但这个口子松的时间一定不会很长，不会超过一年。
大家明白深圳的这个调性，就不必过分着急。知道楼市大的周期就够了，没必要深圳一天不松绑调控，就拿着钱傻等。
2023年深圳楼市松绑预判-限购层面
“深户加三年社保”的政策是最可能松绑的。整个北上广深，只有深圳需要你已经是本地人了，还得再等三年才有买房名额，这对刚需极度不友好。
深圳之前制定这一条政策，是为了堵截炒房客。以前我在《一周一课》解读过，深圳落户的门槛很低，很容易被全国炒房客盯上，深圳设置“入户满三年”能够堵住这个口子，但难免也会误伤到一些无辜的人。
具体调整的情况，有可能三年调到两年，也有可能三年调到一年，直接取消不太可能。大家如果是这种类型的购房者，要随时做好准备——额外说一句，“非深户”的政策不要想了，死死地五年限制。
至于政策什么时候调整，站在深圳的角度，它会考虑两个问题。第一，房价会不会因此大幅度反弹，深圳是全国供求关系最紧张的城市。第二，2020年的“715新政”，到明年7月15日，刚好三年，当时一夜之间失去房票的人，到时候就会被放出来——因此深圳如果在上半年松绑，能够有两个集中释放购买力的窗口，一个是松绑以后，一个是即使不松，熬到2023年7月份也有一大波购买力。
2023年深圳楼市松绑预判-限贷层面
限购层面的松绑，一种形式可能会集中在贷款成数——二套房的贷款成数有可能下调。现在深圳750万豪宅线以上的，二套需要八成首付，已经跟全款没什么区别，哪怕下调个一两成，都会是对市场的强心剂。
二套房首付门槛的降低，会给很多家庭换房以更多选择。比如房子没那么好卖的情况下，可能会先买个家庭二套，买完再换一套。
另一种形式是直接上调指导价——豪宅的指导价不用想，肯定不会调，即使调也得等到其他的政策都放开了，才轮得到豪宅；热点学位房的指导价，大家也不要太寄予厚望。
指导价的调整，有可能会先调500万总价以下的，但这种房子又分板块，龙岗、光明这些地方的去库存压力大、土地供应大，深圳不会愿意调这种居住价值板块。但是只调价值板块，其他地方又会有意见。
深圳楼市成交量的预测：整体成交量与成交结构
3000万总价以上成交量持续坚挺
“208新政”以后，深圳的成交量就一路掉到冰点，从六七千套/月，滑落到三四千套/月，今年一直稳定在两千套/月左右。
但“208新政”至今一年多的时间，3000万总价以上的豪宅成交量一直非常坚挺，1000万总价以上的换房群体也很活跃。
大家可以看看价值板块里稍微好一点的新盘，基本都是一千万、两千万总价的房子，对应改善人群。
深圳楼市真正持续低迷的，是500万总价以下的刚需惠州限购2023，这是基数最大的一群人，因为钱不够或看不懂，压制市场成交，但购买力在不断积蓄，压抑久了，稍微一点火星就会爆炸。
2023年深圳楼市成交量预测
2023年全国楼市的普遍宽松，加之未来五到十年的主基调已经确定，明年是加速发展的一年，明年的成交量也会放量。
供应端的结构预测：土地供给、商品房与人才房
2022年深圳土地供应复盘
2022年深圳共成交34宗居住用地。其中，龙华、龙岗最多，各成交7宗；坪山、宝安其次，各成交6宗；光明成交5宗，深汕合作区成交2宗，南山成交1宗。
土地供应数据背后的板块价值分化
深圳“地少人多房子少，供求关系一边倒”的情况无解，土地的供应会直接决定三五年后楼盘的供应情况。
大家看上面的数据，就知道我为什么不看好光明，光明区的土地供应量太大了；为什么南山、福田的房价一直往上涨？因为这些地方没有新增供应，买房子只能选存量。很多同学去南山、福田挑房子，说怎么这么旧、这么破，你要新房子要大房子就去光明龙岗，但是你要价值要资产，看结果就好了。
供求关系既可以拿来判断城市价值，也可以用来判断板块价值，大家有机会来面授课，我会教你一套分析板块的三步核心价值判断法，其中有一条就是怎么数供求关系，通过精确计算供求关系，提前预判未来三到五年的房价。
名校集团化与学位房价值预测：还能买学位房吗？
“名校本部”也无法阻止学位房趋势逆转
最近几个月做直播，我的后背一直在发凉，好多粉丝询问一两千万的学位房怎么挑，却不知道名校集团化是怎么回事。
名校集团化是2022年最重要的政策之一，对未来学位房的房价影响非常之大——名校“本部”再牛也没用，因为购买力被分割了，大家不来抢了。
以前所有在宝安的，有点钱就往百花挤，现在人家还来不来？
以前在沙井、松岗的，有点钱就往宝安中学挤，人家现在还来不来？
大家前阵子有没有听到传闻，说深铁璟城要引进深中？所谓的“本部”好、教学质量好，只是你们认为好而已，市场上很多人买学位房，买的只是一个希望。
名校集团化是顺人性的政策，你要希望就给你一个希望，把扎堆抢学位房的购买力，一刀、一刀切香肠。
学位房的购买力已经被“切香肠”
龙岗大运所谓的“四大神盘”，有龙岗外国语九年制学校，2020年房价最高冲到11万/平，现在掉到7万/平。
龙岗中心城的招商依山郡、万科翰林城，是龙岗深中的学位房，2020年最高冲到11万/平，现在也掉到7万多/平。
如果名校集团化没有推进，龙岗的这两个学区都没有问题，但是大学区化、名校集团化带来的趋势逆转，它们难以抵挡。
龙岗宝龙出了个深高级——学校好不好，谁知道，但中海寰宇珑宸这种房子的价格，现在是3万多/平——不到4万买深圳四大名校，你怎么拒绝？
它不能分流所有人，但分流一部分人就够了。
而这还只是龙岗深高级一所学校而已。
坪山，坪山中心区原先有个坪山实验学校，招商花园城、大东城、万科金域缇香曾经是坪山中心区房价最贵的房子，最高时冲到6万/平、7万/平，我当时就差搞个喇叭喊，让你们赶紧卖房子。
这才多久，坪山就出了4万/平的燕澜和鸣花园，搭深中创新学校的学位。再过去一点，坪山技术大学站还有深圳高级中学的东校区，这对坪山实验学校的房价怎么不形成致命伤。
假如你住在龙岗、坪山交界，你在龙岗买还是坪山买有什么区别？龙岗有深中，坪山有深中；龙岗有深高级，坪山也有深高级，你会通过什么来决策买与不买？
-购房策略篇
对于刚需上车的“投资型家庭”，2023年的购房策略？
对于换房改善的“资产守护者”，2023年的购房策略？
对于资产升级的“豪宅准业主”，2023年的购房策略？
刚需上车的购房策略
尤其是200万现金以下的刚需，我对你们的唯一建议是学习，一定要提前学习，提前做准备。
深圳现在还没有跟随全国松绑调控，就是你们最大的利好。
2019年，我还有好多学员可以100万上车福田两房，现在永远没戏了，现在没有两三百万，去福田看房的勇气都没了。现在又到了楼市下一个周期，刚需不要问我该在什么时候买，先占个坑，只要有机会惠州限购2023，买到的资产价值高，它能坚定你在深圳扎根的信心，以后也能进可攻、退可守。
刚需不要去东莞、佛山和珠海，不要想着农村包围城市；深圳楼市具体的板块和片区，我会在面授课圈出哪些适合刚需，尤其是100万资金以下的，楼盘甚至都能给你们挑出来——不要以为这是好事，这是因为好选择很少很少了。
换房改善的购房策略
换房改善的同学，第一要通过学习掌握卖房的方法。深圳现在是实实在在的回暖，一套房子几百万，不要当甩手掌柜。
第二，在卖房前就搞明白自己适合哪个板块，适合到哪里去。通过学习获得这种能力，也能帮助你下决心卖房，不瞻前顾后、不纠结。
如果大家名下已经有一套好资产，可能还不用特别着急，但如果持有的是居住价值板块的房子，是过去五年跑输市场的房子，你们需要面临的考验、你们的压力会很大。
资产升级的购房策略
资产升级的同学，可能会分成两种情况，一种愿意优化的，一种不想动、偷懒的。
我想对愿意优化的同学说，全中国所有的城市里，唯一可以传承的只有豪宅，只有豪宅才能代代相传。如果你想做资产升级，最终的归宿一定是豪宅，但豪宅的挑选难度非常大。
比如深圳，你得知道五大豪宅板块是怎么回事，它们之间的区别是什么，为什么宝安不能买豪宅，龙岗、龙华、罗湖的豪宅不能碰。想买豪宅的同学直接上面授课，一套房子的投入是八位数，不要舍不得学费。
同时还要彻底搞懂豪宅的“四豪”。以红树湾板块为例，红树湾的中信红树湾、京基御景东方、瑞河耶纳和红树西岸四大豪宅，为什么有的豪宅表现差，有的表现好？我在面授课会讲解，教你怎样通过价值的细节判断房价。
对不想动、想偷懒的同学，我想说，房产税迟早会出来的。房产税出台再到全面推广，会给大家反应的时间，但提前学习、提前做资产优化，就是提前规避风险。
市场一直有机会，也一直在给大家机会。一个家庭的大部分资金都沉淀在房子上，你自己不愿意下功夫，不愿意上点心，谁也帮不了你。
这是一个楼市分化的时代
买对房是购房者必须要做的事情
房产知识既能让你有判断房产价值的能力
又能帮你避开楼市风险
欢迎私信我们
这是你买对房的第一步！
