上周，惠州被约谈之后，惠州即将调控的声音就已经不绝于耳。
今天凌晨，政策终于落地。
惠州发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，堪称史上最严楼市调控新政。
这一次调控我认为重点内容有四个：
1.土拍限地价、限房价、竞配建，进一步稳地价、稳房价、稳预期
2.超出三大红线，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与惠州土拍
3.继续三年限售，非本市户籍的居民在重点片区（惠阳、大亚湾）限购一套新房
4.对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降。
其实，在惠州被约谈之前，大胡子李老师就已经预测惠州今年将会出台调控政策。果然，在今年楼市的大环境下，湾区最不可能限购的惠州，最终也步入了限购大军，
下面来简单分析一下这一次惠州的“最严”调控。
第一，对这一次调控，我们需要先明确一点，这一次惠州出调控政策，是约谈之后的应激反应，某种程度上说，是大调控时期必然要做的“任务”。
当然惠州限购政策，客观地说，惠州上半年的楼市状态也确实和稳楼市的基调相悖。
从数据上看，虽然惠州上半年和其他临深城市相比，并不算亮眼。
像惠州上半年土拍总面积同比去年下跌了47%，成交总面积下跌了40%，供需规模都在缩减。
但在关键数据上，惠州却在上涨。
土地地价方面，上半年惠州频频出现地王。
3月份，博罗石湾一商住地拍出惠州史上最高楼面价，8572元/㎡登榜惠州楼面价第一。
三个月之后，中海拿下金山湖地块，楼面价达到9161元/㎡，再次刷新惠州的地王纪录！
除此之外，上半年，仲恺也出现新地王，楼面价达到7084元/㎡；
博罗园洲出现新地王，楼面价冲至6292元/㎡；
北站新城也出现新地王，7411元/平米刷新片区新高！
在价格方面，惠州上半年成交量和去年同期基本持平，但房价还是在涨，住宅成交金额同比上涨了23.47%，住宅均价同比上涨了7.76%。
这个上涨幅度，要放在以往并不算突出，但在今年，却显得有点刺眼。
土地价格和成交价格不同程度都在涨，惠州被约谈，不无辜。
而且看政策条例，第一条就是在讲土拍，土拍的热度，想必是要被打压一下，惠州主要是新房市场，连带着可能也会影响成交价格。
第二，客观地说，这次调控不严。
惠州这一次的调控虽然堪称史上最严，但这只是和以前比。
横向比较，惠州和多数城市的调控政策相比，其实并不严格。
限售三年继续执行、外地人惠阳和大亚湾限购一套新房，说实话，其实是非常松的限购措施，并没有完全堵死投资客。
外地人在惠湾买，一套就够了，真的买两套或两套以上的人少之又少。
而且，调控没有对家庭户、假离婚这些骚操作做出明确的限制。而且，只是堵外地人，没有加大惠州落户的难度，没有社保要求，真想买的人，落户就有名额，空间其实留得非常大。
所以说这个限购政策的限制作用到底有多大？仔细想一想就知道了。
当然，前面也说了，调控更多是“任务”，对应惠州的楼市热度，这个政策的力度其实已经差不多了，再严格已经没有必要。
第三，从限购区域上看，只限了惠阳和大亚湾，而上半年成交火热的惠城、仲恺并没有实施限购。
这说明什么？
一方面，就是大胡子李老师一直讲的那句话：限购的区域才是有价值的区域，惠州限购就只限购惠阳、大亚湾，说明了这两个区域在惠州楼市中的价值。
另一方面，最火的区域不堵惠州限购政策，还是透露了惠州的一点小心思，也说明惠州这次调控的魄力还是不够。
既然调控魄力不够，那么最后调控的结果恐怕也是隔靴搔痒。
所以，这次出台政策，说明惠州在压力之下还是有稳定楼市的态度，但实际效果嘛，就没必要有太多幻想了。
最后，放上本次调控的具体条文：
