惠州大亚湾买房是坑还是宝？
想必大家在此前，已经听说过众多软文和房地产中介对惠州大亚湾的介绍了：靠近深圳，靠近大亚湾，又适合居住又适合养老，房价还不贵，均价1.6万。
交通便利，深惠公交、深惠高铁、澳头高速，几十分钟就能到深圳，而且以后还可能会并入深圳，住在惠州就和住在深圳没什么区别。
房地产中介们往往都是以上的说辞，这不禁让购房者幻想着，这个时候买了惠州的房，是不是就相当于改革开放初期买了深圳的房？
牛哥告诉你们，这纯粹是想多了。
那些想买大亚湾的房的人，究竟是什么想法？牛哥给大家分析分析。除了被房地产中介说的那些好处忽悠了之外，还有一些现实的原因。
首先是自住需求。
有很多人在深圳工作，但是负担不起深圳的高房价，大亚湾距离深圳近，房价相对来说还能接受；大亚湾的环境确实好，距离海边近，有深圳难以见到的蓝天和美景，人少车也少，停车还不要钱；买房就能落户，小孩也有地方可以上学。
对于有车的人来说，在深圳上班，从惠州到深圳要近50分钟的通勤时间，但是为了上面的那些好处，这一点也是可以接受的，最主要一点就是对比深圳，真的便宜，平均房价15000到20000，首付只要几十万，在大亚湾很容易实现买房子的梦想。
其次是投资需求买房的。
购买大亚湾房产投资者除了相信大亚湾的房子在未来会有很大的升值潜力，还是因为深圳购房成本过高。手里有一些现金，担心被通胀这个恶魔吞噬。而从股票，金融理财各种投资渠道来看，房产还是具有最稳定收入的投资产品。
对于深圳限购限贷，还有动辄上千万一套的房产，大亚湾投资门槛还是很低。从近几年大亚湾的房价走势来看，大亚湾的房价确实是逐年水涨船高，但是，这个价格并不和大亚湾房子实际的价值相匹配，大亚湾的房价，目前来看是有些虚高的。
我们买房子，除了自住这个刚需之外，还会想着房字作为投资，未来势必是要有一些升值空间的。判断房子在未来是否具有升值空间，主要从以下几个层面去看：
第一，房子的地段。房子的地段是房价能不能涨的决定性因素。而决定房子地段的，是政府对于城市的控制和规划。我们都知道，在中国，房地产的走势和政府的政策息息相关，如果政府对某一区域有着详细的规划（如下图所示），我们要做的就是仔细研究地图上，政府是用什么颜色去标记该区域的。
比如，如果一个区域地块大面积都是商用区域，那么说明，在未来这个地方的商业会很繁荣，会有很多人在此工作，如果在边上买房，无论是二次出售还是出租出去，都能获得不错的收益。从现在能找到的资料来看，牛哥并不看好大亚湾未来的房价。
第二，房子周边的配套设施。交通方面，大亚湾一直在宣传的是距离深圳有多近，但是这个说实话，作为通勤距离实在是有一些远了，毕竟每天上班之前，要花近3-4小时的时间在交通上，时间也是成本。
教育方面，大亚湾的学校不算很好，很多开发商都在背书说准备修新的学校，都在谈未来会怎样，这个未来，要等多久才来？没有一个定数。没有配套设施，生活就不方便，开发商承诺未来一定会有的，但是我们得清醒一点，有人住，有人买房，配套设施才会修起来，如果开发商没赚到钱，这些配套设施修来干嘛呢？
第三，房子的买入价格。这个就和炒股一样，低买高卖，只要房价涨幅能跑赢通货膨胀的速度，你就是赚的。我们买房都想买又好又便宜的惠州哪个买房有潜力，但现实往往就是鱼与熊掌不可兼得，便宜的房子往往地段都不好。
现在的大亚湾房价之所以看着便宜，是因为大亚湾还处在建设阶段，配套基础设施都不完善，只是卖给你一个未来的预期，这个预期究竟会不会兑现，还真不好说。
第四，产业发展。对于大亚湾的第一印象，牛哥首先想到的就是大亚湾核电站。咱们来看看大亚湾核电站的位置。
对于这些化工相关的产业区域，最好是能避开就避开的好。先前有日本福岛核泄漏事件，后来又有2016年天津塘沽新区大爆炸，很多家庭直接就销户了。
这不是牛哥在危言耸听，大家在买房时，要看细节，一定要注意周边产业是一个什么样的状况，核电站着实是一个不确定性因素。
还有一个就是石化在房地产中介们宣称的政策中，大亚湾在将来会被深圳带着然后经济起飞。
我们其实可以看看全国其他的地区：北京市，延庆在其最大的城市辐射半径上，但是北京作为全国首屈一指的大城市，也是带不动延庆的；上海市，远郊也是农田居多；广州市，增城区、花都区说实话和老家小县城没太大区别，房价还高，但是依然很穷。
大亚湾的房价现在还属于工薪阶层能负担的起的状况，以后会涨，但涨的那部分，是和房子实际价值不匹配的。
有位朋友，在深圳工作，买了大亚湾的房，牛哥去采访他时，他是这么说的：“我是结合自身的实际情况才选择在大亚湾买房。
我在深圳宝安机场上班，我有车，石化大道没有交通拥堵的状况，通勤走高速1小时就能到，每天这样上下班还是很舒服的，其实有车的话，去深圳哪里都很方便；如果日常出行依靠公交，建议还是不要买大亚湾的房，公交班次数量不够，上下班来回太折腾。
在大亚湾居住确实是比深圳要舒服的，我家里有老人和小孩，爸妈养老，小孩上学都方便。”这位朋友买房是自住，他基于亲身体验，对大亚湾房子的评价还不错。
牛哥的另外一位朋友，何小姐，则是近乎哭诉地对牛哥说：千万不要买大亚湾的房！何小姐说：“5年前信了房地产中介的鬼话，在大亚湾买了房投资。
5年过去了，大亚湾的房价还是低迷，而深圳龙岗的房子都快4万一平了！现在房子还在我手里，租也租不出去，因为根本没有多少常住人口，房价这么低，也不好卖。
我是从事互联网工作的，本想在大亚湾定居结婚，找个工作，但是这里根本就没有互联网相关的工作，其他工作的薪资水平只有深圳的三分之一不到。
如果住在大亚湾，工作在深圳，那么每天通勤时间要两个小时以上，想想都觉得恐怖，更何况我们这个行业，加班是家常便饭，买了房，有了家却回不去，还不如不买。
也是怪自己，当初太冲动了，禁不住中介的蛊惑就交了定金，之前一直不怎么关心楼市，买了房以后才开始查资料的，我才知道在大亚湾，一些地段好的大体量楼盘也仍然是没什么人买，配套设施和深圳毫无可比性，更重要的是，说好的地铁，到现在也没有修好。
本以为在大亚湾会过上理想的生活，现在被现实啪啪大脸，大亚湾买房就是个坑！早知如此当初就该狠下心去买深圳的二手房的，好歹能租出去缓解一下压力啊.....”
牛哥问她：“现在惠州新的房地产政策出台了，房价似乎有上涨的趋势，你现在把房子卖了不后悔吗？”
何小姐答道：“我有有很多别的朋友也在大亚湾买了房，也对新政策寄予厚望，但是说实话，自住和投资我都不认为大亚湾的房有什么未来。
5年过去了，新楼盘越来越像鬼城，晚上没有几户的灯是亮着的，商业区也一篇死气沉沉的样子。我的朋友都在等房子涨价然后脱手，但实际上，脱手会非常困难，因为根本没有人来接盘。所谓临深，终究也不是深啊！”
这两个活生生的案例给了牛哥许多启发，读者朋友们，如果你们想买房，牛哥的建议是：大亚湾的房除非你是必须买才买，不然就不要买。
如果你是刚需，选择好的地段和楼盘，至少让自己舒服一点儿。在大亚湾，均价1万以下的就没必要考虑了，这些房子大都很偏僻，不要贪图便宜而让自己陷入困境。
如果是投资，买了大亚湾的房子就要做好长期被套牢的准备，在未来，在大亚湾区域，可能房子不会是刚需，接盘侠才是“刚需”。
当然，如果真的对大亚湾房产感兴趣的，还是给两点建议。
其一，一定要购买大开发商的房子。因为大亚湾早点地价便宜，许多中小开发商低价拿了地块开发，这些小开发商无论从资金，开发能力都无法跟品牌相比，后期产品与买房之前宣传有可能不一样，更严重出现烂尾现象，购房者血本无归，千万不要图便宜买了这样野鸡楼盘。
其二，建议买轨道交通附近的楼盘。比如未来深圳14号周边和惠州南站附近一公里范围内的楼盘。尤其14号线，这条线是东部福田与龙岗坪山的生命之线，从福田岗厦CBD到终点站仅仅只要50分钟，真正可以做到跨城生活。
可以选择周边的龙光城，德州城和新房锦绣壹号。到二手房市场选房，运气好的话可以选择到一些笋盘。
南站是次级选择，因为你要每天开车或者坐高铁上班，这个是苦逼的事情。开车来回通勤需要4-5个小时，高铁从深圳北到惠州南单程费用21元。这个从时间和花费都不少。
首选还是14号线沙田站周边，次级选择是惠州南站附近楼盘。
中介、炒房团、开发商都是从他们自身利益出发的惠州哪个买房有潜力，所以会夸大事实，劝你购买或者接盘。在一些房地产或者开发商撰写的软文中，他们展现给你的往往都是他们想让你看到的，很多时候，那些业主和中介的问答其实都是房地产中介们的自问自答，所以大家买房一定要擦亮双眼。
资本家们都不当人的，为了赚钱，他会告诉你地铁马上就要通了，但实际上，2025年惠州的地铁都未必能运行。
买房一定要有自己的见解，学会自己去查资料，查政策，解读政策，而不是从那些想赚你钱的人那里去获取信息。
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