遍地促销大降价，惠州楼市跌到妈都不认识......
大降价
泰丰·牧马湖，被誉为惠州的改善房标杆之一，整个项目共8期。
要看房，先验资50万。
豪宅的傲娇和格调，拿捏得死死的。
即便贵，一期顺利卖完，其备案价1.9万，最高买到2万。
今年5月份，项目进入到二期，先降为敬，狂降3000。
到了8月份，继续降，打8折，再返一成首付，再送3年物业。
泰丰·牧马湖3个月内大降价，最气的是前期买的业主。
房子还未多看几眼，资产直接缩水了十几万，这事能半夜气死人。
在惠州，泰丰·牧马湖大降价，绝非一家，而是整个惠州楼市的缩影。
各家开发商都在“斗狠”，赶在“金九银十”这两月里，快速去库存。
打9折，都不好意思拿出手；
打8折，业主让你认清现实；
打7折，尚且一般般；
打6折，大有人在。
打5.9折，老天爷呀，挥刀放血，的确够狠。
打5.9折的，在下只能佩服，其他开发商看了只能干瞪眼。
它就是北站新城的楼盘，先在房价上打82折，然后返利23%，并强调没有手续费，这就变相地打了5.9折。
还有人性吗？压力直接给到其他开发商。
比它更优秀者，还能矜持一下，与它持平或比它差的，压力可想而知
02
冷清的楼市
开发商如此力度，只为博得客官的青睐，只因惠州楼市太冷清，开发商要尽可能地放放血，给业主一剂猛药。
仅从今年过去6个月来看，惠州一手住宅网签数量，表现不理想，阴跌不断。
乐有家研究中心数据显示，8月惠州一手住宅网签4686套，环比下跌21%。全市一手住宅网签均价11977元/㎡，环比微跌1%。
7月以来惠州新房交易量连续两个月跌幅超2成，回落趋势明显。
（图源：乐有家）
如果将时间线拉得更长一点，你会发现，惠州楼市已经从高峰跌落，量价齐跌。
（图源：惠州中原研究中心）
比起眼前的苟且，更麻烦还在后头。
一是，天量供应，去化更为艰难；
二是，患上深圳依赖症；
据中原数据统计显示，惠州库存量为1826万㎡惠州各房价，同比上升20%，去化周期为42.66个月，同比去年增加28.9月。
2022年下半年惠州潜在新增供应套数为4.67万套，新增供应面积约为510.24万㎡，潜在供应面积环比上半年实际供应面积上升68%，同比2021年下半年实际供应面积下降20%。
（图源：惠州中原研究中心）
货多了，就成了买方市场。
以现在的供应量，估计得近4年才消化得了前几年的疯狂。
不知道大家发现没有，现在的中介都给买家说话了，都是劝业主想开点，早点降价。
有的中介更是喊出了，在我这里买房，我给你返佣的话。
再来看第二点，惠州的起飞，很大原因是抱上了深圳的大腿。
据乐有家研究中心显示，2020年、2021年期间，惠州的深圳客超50%，是承接深圳刚需客的主要城市。
其中，在惠州购房的深圳客中，有34.8%选择了大亚湾。
惠州楼市一半靠深圳，深圳客退出后，惠州楼市可想而知。
开发商陷入内卷，狂打价格战；
业主比拼清盘速度，或者看谁能挺过冬天。
03
结语
看完惠州楼市，我觉得现在问题最大的不是供应大以及患上深圳依赖症。
供应大小是相对的，在上涨周期，供应大反倒成了繁荣的表现。
下行周期，量再小，去化也难。
所以判断楼市上升或者下降，还得是去化时间到底是缩短，还是在增加。
比起患上深圳依赖症，最为关键的是惠州自己没有支棱起来。
去年，惠州本土购房者占惠州楼市的占比仅为23.1%。
才两成多一点，真的是太少了。
反观广佛区域，佛山自己本身是很“争气”的。
根据乐有家数据，2021年佛山本土购房者为57.7%，广州客占比为17.5%，而深圳客的占比为11.3%。
（图源：乐有家）
客源结构的不同，决定了两座城市在应对变化后的反应。
那又是什么导致了惠州本土购房比例太低？
我觉得有两点，一是惠州的产业现状，二是居民购买力。
目前，惠州市有石化、电子、精密机械、纺织、医药、化工、汽车零配件等产业。
衡量产业处于哪个维度，最直接点的可以看居民收入。
原因无他，产业维度越高，能产生的岗位就越多，带动就业，提高居民人均收入，更重要的是，爆发出“高薪”岗位。
从绝对值来看，惠州居民收入仍位列珠三角第七，排名偏后。
2021年惠州居民人均可支配收入39745.4元，未能突破四万。
而排名前六名地市都已突破五万元，深圳和广州更是超过六万元，分别达到64877.7元和63289.2元。
惠州城镇居民收入占全省城镇居民收入平均水平90.5%惠州各房价，与排名高一位的中山差距达到8898.8元，仅占其83.6%，与深圳和广州居民收入相比，更是仅占其61.3%和62.8%。
这差距就很明显了，也不难解释为何惠州楼市明明不算贵，可惠州客占比却低得可怜。
因为产业经济水平，没能让居民的收入跟上楼市发展步伐。
