惠州买房的饼总是吃不完，感觉在惠州卖房不会画饼就不会卖房子！惠州的这个区域应该是最会画饼，而且泡沫化最严重的区域，这里的房价高峰期甚至一路追赶临深的惠阳大亚湾，在过去几年里某些时间段，房子销量一路超越大亚湾，简直是不可思思议！现在也实锤了惠州画饼最大的区域—仲恺！如果你是外地投资客或者深圳刚需客，你可要把这篇文章看完了！
我们先看看惠州仲恺的饼香不香：
1、城镇结构的变化，仲恺竟然一跃惠州主中心
仲恺从2021年开始规划上一度超过惠阳大亚湾，成为惠州与惠城并驾齐驱的主中心，将重点布局行政管理，科技创新，总部金融等功能，不断提升市级综合服务中心只能，而惠阳大亚湾作为临深城市却成为了惠州的副中心，感觉惠州政府不管惠阳大亚湾了，你们自己靠深圳来发展吧，这一城镇结构规划出来着实让仲恺打了个翻身仗，房价上涨，销量超过惠阳大亚湾，特别是中介拿这一点炒作，让很多投资客和深圳的客户“盲目”的选择了仲恺！
小编疑问：这是惠州市自己的发展思路，是正确的毕竟仲恺是围绕着惠城发展，惠阳大亚湾再惠城主中心中属于发展郊区，这当然是不考虑到深圳在周边的情况下，惠州为了更好的发展所打造的城镇体系结构！但是具体思路能否落实，现在已经过去两年了，又受疫情影响并未见成效。
从购房来讲，这只是炒作画饼的点而已，如果没有深圳这个邻居，惠州自己的发展思路极好，却难以促进房价上涨，内陆过万亿的一些省会城市一样有人有产业，但是房价也上不去，是因为大陆腹地，楼市政策管控一方面，最主要的居住环境以及发展趋势会影响投资客，所以这种炒点适合卖房，但一定不是房价上涨的趋势，房子涨价全是中介的功劳！
2、仲恺的规划就是大饼，难以消化
重点打造“3+7”重点工业园区，优化仲恺高新技术产业开发区和中韩（惠州）产业园等国家级园区，将构建“一核引领，三区联动”的国土空间总体格局，构建以中韩产业园等重大产业平台为节点，以仲恺大道等主要交通干线为轴线的网络化国土空间格局！预计25年打造一个更富裕的更平安，更幸福一流高新区，到2035年发展成一流高新区，大湾区战略性产业重要聚集地以及惠州智慧低碳产业新城！
以潼湖为核心的带动旁边三区（潼湖创新产业区，一体化城市提质区。沿东江生态经济区），全面融入大湾区世界级电子信息产业集群惠州哪个买房有潜力，集中力量发展智能终端，新型显示，新能源三大支柱产业！积极承接香港、深圳、广州等高端电子信息产业转移，重点关注北斗、人工智能、新能源、半导体等新兴产业，大力发展4K超高清视频产业，提前谋划布局5G产业，推动仲恺成为国内电子信息产业的“单打冠军”。
小编疑问：仲恺高新技术开发区从92年就被国批了，发展了31年，落地的产业呢惠州哪个买房有潜力，从本土的一些产业大家可以看得出，亿纬锂能，tcl等等，随时高新技术产业，但是扎根惠州还是未带来很多高新技术人才，后期的中韩产业园以及很多产业园的落地，但是都是空置，或者一些低端人才在，整个仲恺去年的GDP也排在大亚湾后，基本上都是承接了一些深圳和东莞外溢的产业，虽然规划很好，但是你觉得深圳和东莞会放走一些高新技术产业的企业吗？所以惠州的蓝图虽好，但是产业落地与交通的不便利的确影响现在的发展！希望产业尽快完善，但是对房价的冲击是否有影响真不好说，毕竟仲恺的房子现在也是天量，惠州房产趋势是在步入大亚湾的后尘！
3、“两横四纵”，“两主三辅”，“一环八射”交通体系，误导深圳人
优化落实广汕高铁、赣深高铁、深惠城际和轨道交通 2 号线。规划“两横四纵”高速公路网体系，其中“两横”为河惠莞高速和潮莞高速，“四纵”为龙恺通道（预留）、武深高速、长深高速及惠州支线。
规划“两主三辅”轨道交通枢纽，其中“两主”为仲恺高铁站和沥林北站；“三辅”为陈江南站枢纽、陈江站枢纽和惠环站枢纽。规划公路客运枢纽3处，分别为仲恺高铁站汽车客运站、仲恺汽车客运站和沥林汽车客运站。
构建级配合理、功能明确的城市道路网体系
构建快速路、主干道、次干道、支路四个等级的路网体系，路网密度达到8.6km/km²。快速路重点加强组团间的联系，道路红线宽度60-100米，设计车速60-80公里/小时。
小编疑问：路通财通，这是一个城市发展的重要前景，惠州“丰”字交通布局不仅便利惠州，也辐射到广州，东莞，深圳，更方便惠州产业的发展，但是这里我们要弄清，十多年的规划对房价影响多大？中介炒作最多的深惠城轨开通真对仲恺房价有一定的提升吗？那可不一定，当初莞惠城轨的开通对仲恺房价毫无波澜，当初一条仲恺大道甚至修了快十年，深惠城轨只能给惠州招商引资带来更好的便利，每天上下班那是不实际，即使惠州南站到深圳北站开通也没见房价由多大涨幅，寄托于深惠城轨的宝子们要留个心眼！房价上涨的格局已经改变了，仲恺交通画饼炒作楼盘已经不实际了！
4、猛砸1286亿，15个更新项目预计5年完成（现状太难）
2020年仲恺发布了高新区城市更新专项计划，猛砸1286个亿，预计到2025年完成15个城市更新项目，更新地块392宗，更新用地面积845.22公顷，预计到2035年，城市更新规模达到1960.63公顷！
小编疑问：十五个小区之前停工了一大半，最近才有佳兆业城市广场的复工，而且进度很慢，天益府去年跑了一波，现在也是不温不火，华创金麟府停工了近一年多，现在开始出售，也不见得是很好的事情，毕竟情况不明朗，上麟府因为更新力的合作导致项目到现在还属于停工状态，除了壹城中心、星河臻誉府和冠誉府以及碧桂园伴山云镜，时代中国问题不大，大部分更新项目都缺乏资金，所以仲恺的这个城市更新的确不错，可是全部寄托于开发商自建，这种市场谁有钱？
重点来啦：
综上看了仲恺的饼，的确很难抵住诱惑去买仲恺的房，万一房价暴涨了呢！大家还记得潼湖生态旅游城吗？万有集团合作签约就如大亚湾的万达文旅城，有时候zf也会出面炒作卖房的，房子卖了才能出让土地啊，仲恺发展了很多年，甚至在楼市高光时刻16-20年都没有涨起来，为什么仲恺的房价突然在2020年7月份涨起来！我们就要找找仲恺房价发展历程和原因了！
惠州的房价涨起来的原因有两点：
1、中介：惠阳大亚湾没有太多炒点，而且竞争激烈，所以很多中介就被赶到了仲恺，因为仲恺规划炒作容易！
2、房价：因为惠阳大亚湾的房价高，很多人根本就买不起惠州的房子，惠州很多地方都要首付五成，一次性付款等等，大部分人的惯性思维就是，临深张了，仲恺也涨，所以盲目的去买，只要能上车就行，认为惠州跟深圳一样，乱买乱赚!
总的来说，惠州仲恺就是泡沫最大的区域，从地理位置来说是惠州腹地，不挨深圳，你以为挨着东莞就有价值，错了错了，东莞现在不限购，限售才一年，挨着惠州的房价本来就不高，虽然惠州适合养老，但是不至于能赚钱。仲恺未来五到十年都很难有起色，自己住一定 要买有价值中心地段的房子，潼湖潼侨沥淋不要碰，不要太寄托于深惠城轨，没有太大作用，仲恺的房子就是为了仲恺工作的人而建，不是投资之地，所以仲恺才是惠州泡沫化最严重的地方！
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小编自我介绍
一个湖南张家界人，毕业于湖南知名大学吉首大学！
惠州定居十年，从事地产行业十年的一个地产创业公司老板！
唯一一个会给大家如实分享惠州购房经验自媒体人，不被开发商绑架敢于说实话的地产人，
成功预测惠州三和经济开发区五年不涨，二手难卖的博主！也相继预测锦尚花园，恒大百万花城等楼盘出问题！也成功预测惠州不能买的区域，惠州什么时候购房契机的地产认，一个良心的不卖自己不喜欢楼盘的中介人
抖音号：小满甄选好房（）
