防控房地产化能为高铁拉来的城市降温，近日，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，提出要坚决防控单纯房地产化倾向，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。
继特色小镇和主题公园之后，高铁新城成为第三个需防范房地产化倾向的领域。这一决策将产生哪些影响？
截至去年底，全国高铁通车里程2.5万公里，有700多座高铁站。伴随高铁建设，一些地方掀起“高铁新城热”。国家发改委新闻发言人孟玮表示，意见的出台，正是为了指导地方因地制宜、规范有序推进高铁车站周边区域开发建设。
指导意见专门对大城市、中小城市做出分类指导。业内人士分析，随着高铁路网由“四纵四横”向“八纵八横”扩展，新建高铁站将主要集中于中西部地区和东部省际、城际连接线，众多三四线城市或将成为调控重点。
首先，三四线城市正在成为规划开发高铁新城的主力。早在2015年，就有媒体不完全统计，全国将要及已经开始规划、建设的高铁新城超过70座。记者调查发现，近两年又有20多个城市正在规划建设高铁新城，这些城市多半是城区常住人口少于100万的中小城市，三四线及以下城市占比超过七成。
其次，不少中小城市与高铁站“距离感”明显。通过对41座高铁站的抽样统计，有机构调查发现，直辖市、省会及副省级城市、地级市、县级市高铁站与城市中心的平均距离分别为9.08公里、11.26公里、9.51公里、8.27公里。现实中，有的高铁车站距离市中心动辄数十乃至上百公里，群众出行并不方便。
此外，一些中小城市的高铁新城规划面积较大。意见提出，在大城市高铁车站周边，初期开发的重点是新建车站周边2公里以内的区域。中小城市要避免照搬照抄大城市开发经验，硬造特色、盲目造城。
然而，不少正在规划建设的高铁新城往往面积较大。聊城高铁新城空间发展概念规划面积186平方公里，其中，核心区城市设计范围约21平方公里，控制性详细规划范围约30平方公里。依托在建的惠州（楼盘）北站、惠城南站、罗浮山站，惠州3座高铁新城总规划面积超过200平方公里。
“火车一响，黄金万两”曾造就一批“火车拉来的城市”。如今，高铁开动，是否会带来相同的效应？研究发现，高铁站通达车次越多，辐射能力就越大。对于一些自身发展势头较好的城市，容易因高铁红利刺激房价上涨。
然而，与此同时，也有一些城市因高铁站周边区域开发规模过大、发展模式单一、综合配套不完善等问题，导致出现大量房屋空置现象。
比如新华社记者在阳泉北站周边采访发现，2009年石太客专开通运营后，当地一家房地产企业就拿到了车站周边第一块地。然而，2014年房子建成后，由于当地经济下行，相关配套建设放缓，前三年房子只卖出三分之一。直到去年，当地经济回暖，加之棚改货币化安置，才刺激了购房需求。
一些地方认为有了高铁站就会集聚人口，其实高铁车站只是一个交通节点，新城离不开产业和市场的支撑，发展也需要时间。
值得注意的是，交通优势其实也是一把“双刃剑”。克而瑞研究中心以黔东南为例研究发现，拥有贵广、沪昆两条高铁线路的黔东南交通优势明显，但周边流动人口超过半数流向长三角、广东等地，黔东南汇聚比例不足2%。中国房价行情平台数据显示，今年4月，黔东南二手房均价每平方米4577元，环比和同比涨幅均居省内末位。
检索全国PPP项目库可以看到，目前各地与高铁站周边建设相关的项目共106个，其中进入管理库的58个，纳入储备清单的48个，多数项目集中在市政工程、城镇综合开发和交通运输等行业。
财政部PPP中心发布的数据显示，自去年12月到今年3月底，全国清退管理库项目1160个，累计清减投入额1.2万亿元，退库项目数前三位是市政工程、交通运输、城镇综合开发，三者合计占退库项目总数和投入额总数的比例分别为51.9%、67.6%。
在高铁站周边开发建设过程中，一定要注重防范地方债务。一方面，有关地方要进一步完善项目和资金管理，加强成本收入分析评估，合理控制建设规模和节奏，防止脱离地方财力实际搞开发；另一方面，地方政府也要落实债务限额管理和预算管理制度，不能以PPP等形式违规变相举债搞建设。
