党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，彰显了住房回归“居住属性”的改革导向，明确了住房制度的改革目标。建立“租购并举”的住房制度，是保持房地产市场平稳健康发展的重要举措，是实现住有所居的重大民生工程。为了解惠州“租购并举”政策实施成效、住房租赁市场发展情况和存在问题，今年6月份，国家统计局惠州调查队走访了惠州市住房和城乡建设局、3家房产租赁中介公司，并对72位无房市民进行了问卷调查。结果显示：惠州“租购并举”政策成效初显，调研对象总体满意度较高，但具体实施中仍存在一些问题，包括租赁备案的法律约束性不强、供给市场秩序不规范、监管体系与保障体系不完善等，仍需多方发力促行稳致远。
一、惠州“租购并举”政策主要措施及成效
（一）出台新政规范住房租赁市场发展。为贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现住有所居目标，2018年12月29日，惠州市政府制定下发了《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（惠府〔2018〕86号），从增加租赁住房规划和用地供应、培育住房租赁市场供应主体、加大政策支持力度、创新住房租赁管理体系、加强住房租赁市场监管五个方面制定具体的工作措施，以发展住房租赁市场特别是长期租赁为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。建立完善租购并举的住房制度，分层次多渠道解决群众住房问题，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。目标任务是到2020年，培育和发展机构化、规模化住房租赁企业不低于10家，新增租赁住房有效供应8000套。基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。
（二）因地制宜培育住房租赁企业。2018年2月9日惠州市第一家国有住房租赁企业惠州市城市建设投资集团有限公司正式挂牌运作。作为国有企业，充分发挥城市建设投资集团有限公司在城市建设、住房租赁建设中的作用，惠州市城市建设投资集团率先成立全资子公司惠州市城投住房租赁有限公司，负责住房租赁业务项目的前期准备及后续投资运营管理等工作。作为具有国资背景的住房租赁经营机构，发挥国资企业的引领示范作用，积极取得国开行等政策性银行专项资金和建设银行等国有银行住房租赁并购基金支持，通过国有注入、社会筹集、市场配件配置、自主建设等多种方式筹集房源，多渠道保障公共租赁住房供应。
（三）加快信息管理平台建设。原市房管局与建设银行惠州分行强化协作，搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。2018年2月，由建设银行惠州分行建设的住房租赁管理服务平台交付原市房管局使用，机构改革后市住房和城乡建设局于2020年9月底完成全市推行使用该系统，进行房屋租赁合同网签备案工作。通过运用“惠州市住房租赁监管服务平台”，实现了住房租赁市场智慧管理。用户可通过电脑、手机APP、微信公众号等多种方式登陆平台，可线上操作房源发布、房源信息核实、租赁合同网签、合同备案、机构备案、红黑名单、信用管理、计分标准等一系列功能。
（四）保障房运营管理水平持续提升。惠州市不断完善以政府为主导，多渠道、多层次的住房保障体系建设，对城市低收入住房家庭实行应保尽保。为进一步加大保障性住房惠民力度，惠州出台《惠州市惠城中心区公共租赁住房租金补助实施办法》，确保租赁补贴与实物保障有序衔接，同时继续扩大住房保障覆盖面，精准保障新就业无房职工、青年就业群体、公交司机、环卫工人等公共服务业的职工。公共租赁住房建设的布局，采取的是大分散、小集中的方式，在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。目前，惠州市惠城区建成有金石花园、惠祥花园、东安花园、惠和居、惠山居、惠南居6个公租房小区，约7800户住户。同时，惠州公租房信息系统也已经上线,建立了统一的公租房房源库，实现了公租房网上申请、查询和退出等业务惠州房地产，并将审核结果实时通知申请人。同时，信息系统地图上可精确显示全市公租房具体位置及剩余房源数量，公租房配租工作实现了真正的阳光公开。
二、“租购并举”政策实施过程存在的问题
近年来，随着“租购并举”各项举措的陆续出台与落地，“租购并举”政策取得初步成效，但在发展中也凸显出一些不容忽视的现实问题。
（一）租赁备案的法律约束性不强。原市房管局自2018以来受理房屋租赁备案申请2000宗左右，大大低于市场实际租赁成交数。惠州市办理住房租赁登记备案手续的比例较低，进行备案的主要原因是承租人为了子女在本地高考需要以及企业办理营业执照的需要。惠州市目前房屋租赁税费较高，不少出租者与承租者担心办理租赁备案手续后产生税费，以及后续征税的预期，导致承租人不愿办理房屋租赁备案。惠州市目前存量房有54万余套，6300多万平方米，2017年以来惠州市新增户籍人口20.5万，房屋租赁市场需求不旺盛，特别是住宅租赁市场还远未形成规模，住房租赁管理工作也尚在探索和健全阶段。
（二）供给市场秩序不规范。随着惠州市经济的持续发展和城市吸引力的不断增强，以及人才引进的力度逐步增大，新增加的市民居住人口日益增多，但纳入租赁平台管理的房屋总量不足、数量有限、市场不规范处于培育阶段、政策体系需进一步完善等问题因素不同程度存在，对使得国有住房租赁企业筹集房源和合理出租存在一定难度。
（三）监管体系与保障体系不完善。一是市场监管体系有待规范。整体看租赁体系占市场比重较小。市场上存在大小不同的租赁中介，并且由于市场发育不充分，有依靠租赁市场损害租户和房主利益的事情时有发生，造成租房者安全感不强。二是保障体系不够完善。长期以来，租购房屋的权益不对等，尤其是教育和社会福利层面，阻碍了租房者在子女教育、社会福利方面享有平等化的公共服务，与购房者存在较明显的落差。完善租房保障体系，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利成为急需解决的难题。
三、受访市民收入普遍不高、归属感不强。
（一）调查基本情况
本次调查通过发放问卷的方式，成功访问了72位未购置房产的无房市民，其中，“租住私房且未享受政府补贴”的占44.4%，“政府提供的公租房、租住私房且享受政府补贴”的占30.6%，“借住房（如：父母、亲戚、朋友、同事名下房子）”的占13.9%，“单位/雇主房（宿舍）”的占6.9%，“就业场所或其他非正规居所”的占4.2%。
调查对象为18-60周岁且居住在市区的常住居民。从性别看，男女比例为47:53；从年龄看，以中青年人群为主，其中，18-40岁占68.1%,41-50岁占16.7%，51岁以上占15.2%；从受教育程度来看，高中及以下占52.8%，大专和本科合占40.3%，硕士及以上占6.9%。从工作年限来看，“10年以上”的占37.5%，“1-5年”的占25.0%，“参加工作1年及以内”的占20.8%，“6-10年”的占16.7%。
（二）受访市民的租房现状
1、受访市民年收入不高。调查结果显示，受访市民的年收入在5万元以内的占比达50.0%，在5-10万元占37.5%，在10-15万元占比9.7%，15-20万和20万以上的占比均为1.4%，总体来看，受访市民的年收入不高（如图1）。
图1 无房市民年收入分布图 单位：万元
2、受访市民普遍认为本地房价上涨较快、租房成本较高。在问到是否认为“本地房价上涨较快”的问题时，选择“非常同意”和“同意”的合占84.7%，在问到是否认为“目前本地租房成本较高”的问题时，选择“非常同意”和“同意”的合占65.3%，选择“一般”的占29.2%。据国家统计局惠州调查队调查数据显示，2016年以来惠州市私房房租价格累计上涨3.9%，除2020年受疫情影响同比下降外，2016年-2019年惠州私房房租价格均保持上涨态势，租金上涨对租房者来说带来的压力仍然很大。以惠州惠城区江北瑞嘉大厦为例，2015年40平方米的月租金普遍在1200元左右，现在基本都是1800元以上，对于年收入不高的家庭来说，租房成本支出成为不小的经济负担。
3、受访市民普遍归属感不强,超七成认为自有住房是婚姻必需品。在问到是否认为“租赁住房不能给自己带来家的归属感”的时，选择“非常同意”和“同意”的合占50.0%。在问到“是否认为自有住房是婚姻的必需品”时，选择“非常同意”和“同意”的合占72.2%。“有家先有房”这一传统观念的影响，房子仍是许多租房者认为的结婚成家必需品，买房才有归属感和安全感，相对于租房而言，买来的房子更愿意花费更多的精力与财力进行装修及维护，因为“产权是自己的”同时，也有受访市民表示，“房子和教育分不开”，由于教育资源分布不均的现象依旧明显，房子也被赋予了教育等属性。
4、多数受访市民认为租购同权的关键在于子女教育。在问到是否认为“住房租赁会难以落户、限制享受到更好的社区服务、限制享受到更好的医疗资源、限制享受到更好的公积金权益”问题时，认为“不同意”和“非常不同意的”合占5成以上。在问到“是否认为租赁住房会限制子女未来的义务教育权利或教育质量”时，选择“非常同意”和“同意”的合占47.2%，选择“一般”的占18.1%。调查结果显示，随着户籍制度和社保等制度改革，落户、医疗、就业、文化体育等方面在很大程度上已与住房产权脱钩，核心差异在于子女教育权利，受访市民最关注租购同权解决优质教育资源分配不均的问题，承租者对子女可否能就近入学持谨慎态度。
三、受访市民对“租购并举”的关注度
（一）受访市民对“租购并举”知晓率有待提高。近年来，虽然“租购并举”受到广泛关注，但在问及对“租购并举”这一政策了解程度时，“没听说过”的占33.3%，“听说过,但不知道租购并举是什么意思”的占19.4%，“非常了解”和“了解”的合占31.9%，“基本了解”的占15.3%，调查结果显示受访市民对“租购并举”具体政策内容的知晓率有待提高。
（二）受访市民对本市住房租赁相关政策和服务整体满意率较高。
近年来，惠州市不断加大住房保障工作力度，扩大城市低收入群体保障范围，在优先满足城镇低保、低收入和外来务工人员、新就业大学生的住房需求的基础上，将公交司机、环卫工人等都纳入了公租房保障范围，实现应保尽保。相对于市场价格，公租房租金优惠，而且产权属于国有，租户比较放心。同时，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。一系列相关政策和服务，对租户形成了直接的利好，对推动租购并举制度也将起到积极的作用。调查结果显示，在问到对本市住房租赁系列相关政策和服务是否满意时，超六成受访市民表示满意（见图2）。
图2 受访市民对住房租赁相关政策“非常满意”和“满意”的合占比
（三）保障性租赁住房政策获受访市民点赞。在问到“对本市保障性租赁住房政策（公租房分配制度、公租房或租赁补贴申请条件）满意吗？”，选择“非常满意”和“满意”的合占90.9%；在问到“对本市公租房或租赁补贴申请流程满意吗？”选择“非常满意”和“满意”的合占95.5%；在问到“对公租房租金价格水平或租赁补贴标准满意吗？”选择“非常满意”和“满意”的合占90.9%，调研过程中，受访市民纷纷点赞本地政府的保障性租赁住房政策。居住在惠和居公租房的住户李先生表示，近年来，随着政府公租房、廉租住房建设改造力度的逐步加大，低收入困难家庭住房条件改善明显，政府建设的公租房房子新、环境好、租期稳定、租金低廉，即使是疫情期间收入受到影响，也能获得小区物业优质的服务。
四、几点建议
“让租者幸福居住”反映着一座城市的人情温暖，也是城市竞争力的体现。但是惠州房地产，要让“幸福居住”真正化作现实，还需要更多具体的措施来倒逼，为此，后续的配套法规和制度应尽快跟上。让租房者的权益向购房者靠拢，最大程度享受到城市居民的平等公共服务，这样才能让租者真正实现“幸福居住”。
（一）通过多种渠道增加房源，降低供需双方的成本。首先，政府应该鼓励企业组建专业化的租赁平台，这对稳定增加房源供给，解决人们的住房需求意义重大。其次，大力支持各类租赁供给主体参与到住房租赁行业中来，这有利于深化住房制度改革，活跃住房租赁市场。再次，政府还可以给予各类租赁供给主体一定的税收优惠，调动各主体参与市场的积极性，推动住房租赁市场良性发展。
（二）加强对住房租赁市场的监管力度。有关监管部门应进一步完善住房租赁交易服务监管平台，建立信息反馈机制，以加强政府、企业和群众之间的有效沟通，推动惠州市住房租赁市场交易程序规范化，保证住房租赁市场的稳定性和持续性；此外，“租购并举”政策会对住房租赁市场的租金水平有一个预期的引导作用，为避免“租购并举”政策推动租金大幅度上涨从而造成新的民生问题，政府有关部门应当密切关注市场租金水平的变化，规范企业的租赁行为，制定相关规则和标准，严查各类扰乱市场秩序的行为，以保证租赁市场的稳定发展。
（三）完善住房租赁的法律法规体系。稳步推进租购同权逐步实现，保障租房者的权益，提升出租人和承租人的“安全感”。短期内，要实现租房者基本权益的保护。如，不可随意涨租、随意驱逐，确保维护租房者的基本利益。中长期看，则需逐步松绑公共服务与房产所有权之间的关联，缩小“租”和“购”之间的权益差。需依靠地方加大公共服务投入，特别是优质公共服务的供给，促进教育、医疗等资源逐步均衡化，从根本上解决租购同权的问题。
（四）加大“租购并举”政策的宣传力度。搭建立体式、全方位的宣传平台，向民众普及“租购并举”政策的具体内容和目的，提高民众对政策的认知和了解，增强对政策的信心，引导民众在观念上由“居者有其屋”向“居者有其住”转变。
