圏层感最直接的反应,就是当下主流热点区域以及板块所形成的价格梯队。
简单整理了一下当前惠州的房价阶梯:
惠州楼市
奔/超2万档:金山湖湖心岛、奥体、江北中心区、江北滨江区、大亚湾西区万达板块,大亚湾西区石化大道西临深板块、惠阳南站新城板块、惠阳白云新城板块,惠阳秋长。
1.3万-1.5万档:临莞石湾,惠城马安板块,惠阳区政府,大亚湾澳头。
1.0万-1.3万档:惠城北站新城核心圈、惠城水口、龙丰、惠城三栋、惠城江北东区、汝湖、惠城江南新区、仲恺陈江、仲恺潼湖,仲恺惠南科技园,红花湖板块,惠阳镇隆;
8000-10000档:仲恺惠环,北站新城惠博板块,博罗罗阳新城,惠阳经济开发区;仲恺东江科技园;
8000以下:博罗江南新区,惠东县城,龙门;
从以上价格梯队表现上来看,最高的区域已经突破2.5万,而最低的区域,单价尚在7000+徘徊。
板块不同,所承载的湾区与都市圈时代规划利好、城市发展红利借势,甚至置业客群、都是造成板块之间价差比较大的原因。
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但值得一提的是,尽管站在第一梯队的一些项目,价格已经是顶端,但从关注以及认可度来讲,这些板块内的项目,依旧是预算充足的购房人群优选。
为什么会有这样的现象形成?也许,我们应该关注一下各板块的一些吸引关注的核心竞争力。接下来,就简短的看一下。
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第一梯队的板块表现上,主要的带动分为两种,一种是地理位置上带来的优势,比如惠阳大亚湾的临深地带,以及南站新城这样深惠交通便利的地带。
板块价格快速上涨的原因,主要得益于外溢人群的带动,以及投资人群的买入。这样的区域,价格的对标对象是与惠州相邻的深莞区域。
比如,大亚湾一线临深的单价,已经在1.7W-2.4W/平米之间,对比惠州其它片区已经很高。
但如果对比与其相邻的深圳坪山均价已经达到了3.8万/平米,东莞凤岗的均价也接近3万/平米,放到这个维度中再去看,大亚湾的价格优势便又突显出来了。
为什么临深区域的价格预期能够提高到这么高?其中最主要的一点,其实得益于深圳东部交通的建设与推进。
比如房价君亲自体验过,从惠阳秋长的万科万悦花园,前往深圳地铁14号线沙田站,车程5分钟不到,从大亚湾西区石化大道西的锦绣壹号,前往沙田站,同样差不多是这样的时间。
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共享深圳交通配套,假如在深圳的坪山、龙岗、罗湖等区域上班,按照14号线的线路规划,2022年通车后是可以实现地铁通勤这样的可能的。
看完第一梯队的板块特征,其它板块的特征,其实也可以简要的概括,比如第二梯队中,多以利好较多的规划新区或者配套成熟的区域为主,第三梯队中同样包含一些老城区,第四梯队中,产业密集但城市界面一般,第五梯队处于偏远的县城等等。
那么假如你的预算有限,又想挑选到相对后劲较足的区域,应该如何做选择?就需要对于各区域楼市的情况进行一个简单的盘点了。
可以参考以下几个指标:潜在供应量、土地市场表现,以及板块可改造性。
以处于第二梯队的几个板块为例:
临莞的石湾,受到东莞当前房价上涨影响,土拍的热度变高,楼面价甚至登上了榜首,虽然地块不大,但依旧表现出了企业对于临莞板块的看好。那么石湾有没有可能走出和临深板块一样的发展轨迹?也许可以期待。
再比如第二梯队的马安,供应量在未来至少五年时间里,都会持续保持热度。而且定位又偏本地刚需以及改善,交付之后,能否实现板块价值的再次提升?还有北站新城,三栋,依靠高铁拉动,有没有希望通过城际轨道的带动,将板块价值提升?第三梯队的仲恺,因为城市更新再加交通轨道拉动,有没有可能跃升第二梯队?
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这些都是买房需要思考的问题。
当然,如果钱多任性,你大可以选择第一梯队的项目,然后独孤求败。反正失手的概率也不会大。
好了,今天的文章就是这样,看完记得点赞点在看,我们明天见。