与生俱来的繁华光环，披着深圳东溢桥头堡的华丽外衣，拥有连接深圳与城市主干道的多条高速公路，量身定制连接深圳的多条轨道。这片区域就是位于广东省的惠阳大亚湾。港澳大湾区发展规划一经提出，便风靡全国。这里不再只是深圳人买房的热土，更是五湖四海的朋友买房的热土。
如今，这个曾经的惠州楼市最大IP，已经成为各大网络平台上调侃和吸粉的“工具”。业主降价数十万元、买房两年亏损数十万元等负面消息频频登上热搜。
网上有多少人真正了解汇湾的这些情况！
汇湾区楼市市场回顾
很多对惠州不熟悉的人在谈到惠湾地区（惠阳和大亚湾）的房价数据时，通常会根据网上获得的惠州楼市数据来衡量惠湾地区。事实上，这个数据是非常不正确的。的。惠州是一个幅员辽阔的城市，很多地段都有自己非常鲜明的地域特色。同时节间节点，房价变化差异很大。我们以 2015 年至今的这一波 楼市 市场为例：
上图中分别选择了惠阳地区的星河丹地和大亚湾地区的洛根城。这两个项目具有以下共同特点：开发周期为10年的大型项目、品牌开发商、代表性地点。
从图中可以看出，惠湾区房价近年来经历了两波上涨。第一波上涨始于 2015 年下半年，10 月开始快速上涨。2015年底房价破万（No.一波增长，锦绣9月第二次开盘时率先破万。年底，很多楼盘 房价过万元，大部分楼盘 房价逼近万元大关）。2016年春节后，惠湾临深片区房价基本都过万元。8月份，房价开始企稳。10月，商品房备案限价政策开始实施。
在经历了2017-2019年的三年横盘循环后，惠湾区楼盘部分房价于2019年底开始上涨，2020年5月开始上涨，一直持续到年底。那一年。几千，不过和上一波的增加相比，明显小了很多。
2015年的一波上涨可以说是惠州唯一的惠湾上涨，因为惠州其他地区基本没有增加多少，就连惠州主城区惠城也开始全面上涨——与惠州相比，2016 年初回升。惠湾迟到了半年左右，其他地区也纷纷效仿。
所以很多不熟悉惠州的人，看到惠州楼市这几年的数据，总觉得惠万这几年一直在涨，其实不然，因为惠州很多板块都在补为轮换上涨，导致惠州楼市的数据显示连续多年上涨。
二手房无价的真相
从上图可以看出，洛根城和星河丹地的二手成交价格都不低。事实上，从这个交易成本来看，二手交易过程中的中介佣金、税金、贷款和转让都是产生的。除了杂费和交易价格惠州房产信息网，二手交易成本与新房的交易成本非常接近。而且，相比于繁琐的购房手续，在惠州，二手买卖比新房买卖手续麻烦得多，但这些房产的二手交易还是可以卖到这个价格的。
看交易之间的时间间隔，中间的差距也很短。至于为什么要拍2020年的照片，因为对于二手房的交易来说，去年是解释这个问题的最佳时机，今年受大环境影响，更别说二手房了，是新房这里的交易量很低。即使在深圳，今年9月的二手交易也创下了12年来的新低。
另一个大多数人没有注意到的一点是，在2016年之前，整个汇湾临深区都没有品牌开发商。在此之前，惠阳只有星河丹地、中信新城、半岛一号、万城名座、保利阳光城、大亚湾都是由龙光城、卓越蔚蓝、合生等知名开发商开发的滨海城市、海伦堡萘花园、新华联广场。>。
2016年以来，恒大、碧桂园、奥园、荣盛、新丽等大型房企纷纷入驻汇湾。相比之下，大房企开发的项目综合素质相对要强很多，这在一定程度上也造成了很多小开发商开发的楼盘二代表现不佳——手市场。让我们回过头来看看惠州房产信息网，早期开发并得到大量支持的品牌大社区在二手市场表现良好。
另一方面，近年来汇湾地区仍以新房市场为主，政策导向更侧重新房，尤其是贷款方面，一旦银行贷款收紧，第一个影响是新房@二手房贷款，影响二手房交易。
从投资标的角度来看，预测谁将接手收购的群体类别也很重要。早期，深圳一些有钱人来汇湾看房。他们非常喜欢超大的公寓和大别墅。当时的价格对他们来说非常便宜。难卖。那些在网上贴出几十万、几百万降价的楼盘还是卖不出去的，都是这样的超大产品。
相信很多人都在网上看到过新买的房子不到一两年就亏本的信息。在这里我要强调的是，你买房不亏钱，亏多少不关乎现在你的房子值多少钱，要看你卖的时候最终成交价是多少。惠州目前限售3年，很多不符合转让条件，连房本都没有拿到，说亏本有点牵强。
关于汇玩楼市有价格没有市场的问题，我觉得大家应该理性客观的对待。如果换个角度看问题，就会有不同的认知。现在你看到的很多空地都是住宅用地。未来几年，住宅用地将继续减少，尤其是核心区域。没有多少土地可以开发。汇玩楼市将逐渐进入二手时代。随着部分优质品牌社区满足交易条件，优质地产永远是未来的核心资产。
惠湾区什么房产是优质资产，我在之前的文章中多次强调过，熟悉我的朋友基本都知道，在我的朋友圈里，我最近几年都推荐过楼盘。总共只有十几个左右。相信在你的微信好友中，出现在很多中介朋友圈半年的楼盘大概有几十个。
如果你不是贪便宜...
如果我再客观一点，理性一点……
如果一开始...
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